前言

經(jīng)檢索，截至2022年2月，中國大陸地區(qū)已有11只公開募集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金（下稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金”）成功發(fā)行并上市，累計(jì)申報(bào)項(xiàng)目已達(dá)14只。

11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金，首批9只于2021年6月上市，其中，于深圳證券交易所（下稱“深交所”）上市4只，分別是平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“平安交投廣河高速REIT”，基金代碼180201）、紅土創(chuàng)新鹽田港封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“紅土創(chuàng)新鹽田港REIT”，基金代碼180301）、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”，基金代碼180101）和中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“中航首鋼綠能REIT”，基金代碼180801），于上海證券交易所（下稱“上交所”）上市5只，分別是中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“中金普洛斯REIT”，基金代碼508056）、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“富國首創(chuàng)水務(wù)REIT”，基金代碼508006）、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT”，基金代碼508027）、華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“華安張江光大園REIT” ，基金代碼508000）和浙商證券滬杭甬高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“滬杭甬杭徽REIT”，基金代碼508001）；第二批2只于2021年11月上市，其中華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“華夏越秀高速公路REIT”，基金代碼180202）于深交所上市，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT”，基金代碼508099）于上交所上市。

本文根據(jù)國家層面現(xiàn)行有效的政策規(guī)定，結(jié)合11只已上市基礎(chǔ)設(shè)施基金公開披露的文件資料，從法律角度對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的審核重點(diǎn)、基本架構(gòu)及搭建過程中的關(guān)注要點(diǎn)進(jìn)行解析。

一、國家層面現(xiàn)行政策規(guī)定及重點(diǎn)審核事項(xiàng)

（一）國家部委層面現(xiàn)行政策規(guī)定

1. 《中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)[2020]40號(hào)，2020年4月24日發(fā)布并生效，下稱“40號(hào)文”）

2. 《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資[2020]586號(hào)，2020年7月31日發(fā)布并生效，下稱“586號(hào)文”）

3. 《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》 （中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)公告[2020]54號(hào)，2020年8月6日發(fā)布并生效，下稱“《基金指引》”）

4. 《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》（發(fā)改辦投資[2021]35號(hào)，2021年1月13日發(fā)布并生效，下稱“《建立試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》”）

5. 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)，2021年6月24日發(fā)布并生效）

6. 《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號(hào)，2021年6月29日發(fā)布并生效，下稱“958號(hào)文”）

7. 《中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于保險(xiǎn)基金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)[2021]120號(hào)，2021年11月10日發(fā)布并生效）

8. 《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資[2021]1048號(hào)，2021年12月29日發(fā)布并生效，下稱“1048號(hào)文”）

9. 《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2022年第3號(hào)，2022年1月26發(fā)布，2021年1月1日生效，下稱“《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》”）

（二）重點(diǎn)審核事項(xiàng)

在40號(hào)文、586號(hào)文所作原則性規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合首批9只基礎(chǔ)設(shè)施基金的經(jīng)驗(yàn)，958號(hào)文對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)要求也即是申報(bào)過程中的重點(diǎn)審核事項(xiàng)作出了進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定，主要包括重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、申報(bào)程序（即項(xiàng)目入庫）四方面，現(xiàn)簡(jiǎn)單總結(jié)如下：

1. 試點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域

全國各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)，重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

與40號(hào)文相比，重點(diǎn)支持區(qū)域新增黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展重大戰(zhàn)略區(qū)域。已發(fā)11只基礎(chǔ)設(shè)施基金均在重點(diǎn)支持的區(qū)域內(nèi)。

2. 試點(diǎn)項(xiàng)目所在行業(yè)

重點(diǎn)支持行業(yè)如下圖所示：

明確酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍，項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。

已發(fā)11只基金均在前述重點(diǎn)行業(yè)范圍內(nèi)。

3. 試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合的條件

基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合以下條件：

（1）項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確。

發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金的底層資產(chǎn)。

基于基礎(chǔ)設(shè)施基金為權(quán)益性產(chǎn)品的顯著特征，必然要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確。所謂“權(quán)屬”，除所有權(quán)外，還包括特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)。11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金中，多為原始權(quán)益人擁有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所有權(quán)，但也不乏特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)項(xiàng)目，如富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、廣州交投廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、華夏越秀高速公路REIT。

（2）土地使用依法合規(guī)。

按項(xiàng)目公司持有的項(xiàng)目類型、以及是否擁有土地使用權(quán)，劃分三種情況：

1）項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的非PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目。就該類項(xiàng)目，根據(jù)取得土地使用權(quán)方式的不同，需獲得不同主體的無異議函或?qū)徟?，方能成為試點(diǎn)項(xiàng)目。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，需由土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金出具無異議函；以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，需由原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金出具無異議函；以招拍掛出讓或二級(jí)市場(chǎng)交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)說明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方、取得時(shí)間及相關(guān)前置審批事項(xiàng)。

2）項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目。就該類項(xiàng)目，需由發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人就土地使用權(quán)作出承諾，方能成為試點(diǎn)項(xiàng)目。承諾內(nèi)容包括：項(xiàng)目估值中不包含項(xiàng)目使用土地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項(xiàng)目涉及土地的使用權(quán)（政府相關(guān)部門另有要求的除外），基金清算時(shí)或特許經(jīng)營權(quán)等相關(guān)權(quán)利到期時(shí)將按照特許經(jīng)營權(quán)等協(xié)議約定以及政府相關(guān)部門的要求處理相關(guān)土地使用權(quán)。

3）項(xiàng)目公司不擁有土地使用權(quán)的項(xiàng)目。就該類項(xiàng)目，應(yīng)說明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方和取得時(shí)間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，以及說明項(xiàng)目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料，方能成為試點(diǎn)項(xiàng)目。

可以看出，在對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的前期審核過程中，土地權(quán)屬以及與土地權(quán)屬相關(guān)的資料、說明等是監(jiān)管機(jī)構(gòu)重要審核事項(xiàng)。

（3）項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性，是基礎(chǔ)設(shè)施基金的應(yīng)有之義，項(xiàng)目本身不具備可轉(zhuǎn)讓性或未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，應(yīng)無法進(jìn)入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫（下稱“試點(diǎn)項(xiàng)目庫”）。

項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓性審查以及所需文件，主要包括：從公司內(nèi)部治理角度，需發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司相關(guān)股東履行內(nèi)部決策程序同意項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；如相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，需由相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金出具無異議函，確保項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或相關(guān)限定具備解除條件；對(duì)PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目，PPP（含特許經(jīng)營）協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金出具無異議函。

（4）項(xiàng)目成熟穩(wěn)定。

項(xiàng)目成熟穩(wěn)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)包括四個(gè)方面：一是項(xiàng)目運(yùn)營年限，原則上不低于3年，已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的可適當(dāng)降低運(yùn)營年限要求；二是項(xiàng)目現(xiàn)金流，要求項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性現(xiàn)金流為正；三是項(xiàng)目收益，要求持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方，如因商業(yè)模式或經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因現(xiàn)金流提供方較少的（如建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT），則重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)定；四是凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值），要求預(yù)計(jì)未來3年原則上不低于4%。

此外，對(duì)項(xiàng)目成熟穩(wěn)定的判斷還需考慮關(guān)聯(lián)交易問題，這也是監(jiān)管機(jī)構(gòu)在審核過程中認(rèn)定項(xiàng)目是否成熟穩(wěn)定的重要指標(biāo)，如基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)交易占比高，無疑會(huì)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營穩(wěn)定性、收益穩(wěn)定性都構(gòu)成直接影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目入庫。

（5）資產(chǎn)規(guī)模符合要求。

此為在40號(hào)文要求基礎(chǔ)上新增的要求，在958號(hào)文發(fā)布（2021年6月29日）后發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施基金，需滿足：1）首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于 10 億元；2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金的各類資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車?yán)锍獭@區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 資產(chǎn)規(guī)模的 2 倍。

按前述要求，后續(xù)發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施基金，其首次發(fā)行項(xiàng)目的評(píng)估凈值需不低于10億元、且原始權(quán)益人需持有后續(xù)可供發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金的資產(chǎn)規(guī)模不低于首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模的2倍，簡(jiǎn)言之，后續(xù)發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施基金，其底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資產(chǎn)規(guī)模至少要達(dá)到30億元。首批9只基礎(chǔ)設(shè)施基金在958號(hào)文發(fā)布前發(fā)行，不具備參考性。第二批發(fā)行的2只基礎(chǔ)設(shè)施基金，根據(jù)招募說明書中所附評(píng)估報(bào)告，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（5號(hào)樓互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心、4號(hào)樓國際與區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新中心、3號(hào)樓孵化加速器）估值相加已超過30億元，符合958號(hào)文要求；華夏越秀高速公路REIT的底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（特許經(jīng)營權(quán)）估值為228600萬元，估值超10億元但未達(dá)到30億元，但原始權(quán)益人的控股股東主要從事收費(fèi)高速公路、橋梁等基建項(xiàng)目的投資和運(yùn)營，除漢孝高速外還投資了14個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，應(yīng)亦滿足958號(hào)文對(duì)擴(kuò)募的要求。

（6）原始權(quán)益人等參與方符合要求。

在40號(hào)文基礎(chǔ)上，增加對(duì)項(xiàng)目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人近3年無重大違法違規(guī)記錄要求。具體規(guī)定為：1）優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項(xiàng)目；2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)近 3 年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄。項(xiàng)目運(yùn)營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題或重大合同糾紛。

4. 試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)滿足的申報(bào)程序（項(xiàng)目入庫）

（1）建立試點(diǎn)項(xiàng)目庫及入庫要求

《建立試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》規(guī)定，國家發(fā)展和改革委員會(huì)建立全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫，并將試點(diǎn)項(xiàng)目細(xì)分為意向項(xiàng)目、儲(chǔ)備項(xiàng)目和存續(xù)項(xiàng)目3類，需滿足的條件分別包括：意向項(xiàng)目，屬于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基本符合基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)行條件且原始權(quán)益人具有發(fā)行基金產(chǎn)品的明確意向，不屬于試點(diǎn)范圍所在地區(qū)、行業(yè)的項(xiàng)目可單獨(dú)備注說明；儲(chǔ)備項(xiàng)目，原始權(quán)益人已正式啟動(dòng)發(fā)行基金產(chǎn)品準(zhǔn)備工作（已開始資產(chǎn)重組或已確定基金管理人、資產(chǎn)支持計(jì)劃管理人或已籌備成立項(xiàng)目公司等），入庫項(xiàng)目符合40號(hào)文要求和規(guī)定；存續(xù)項(xiàng)目，項(xiàng)目已成功發(fā)行基金產(chǎn)品，設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)入存續(xù)期管理。

（2）項(xiàng)目申報(bào)必要條件及程序

明確未納入試點(diǎn)項(xiàng)目庫的項(xiàng)目不得申報(bào)，入庫是成為試點(diǎn)項(xiàng)目的必要條件。

在項(xiàng)目納入試點(diǎn)項(xiàng)目庫后，原始權(quán)益人選擇符合條件的入庫項(xiàng)目，向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料，經(jīng)省級(jí)發(fā)展改革委審查把關(guān)，省級(jí)發(fā)展改革委向國家發(fā)展改革委上報(bào)項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料或?yàn)橛嘘P(guān)中央企業(yè)出具意見，國家發(fā)展改革委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估后，向中國證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目并轉(zhuǎn)送項(xiàng)目材料。

二、基礎(chǔ)設(shè)施基金的基本架構(gòu)

根據(jù)40號(hào)文及《基金指引》、并對(duì)11只已上市基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)行總結(jié)，目前基礎(chǔ)設(shè)施基金的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)如下圖：

上圖中的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）、項(xiàng)目公司三層架構(gòu)為基礎(chǔ)設(shè)施基金的核心、基本架構(gòu)。結(jié)合11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金的實(shí)際情況，部分基金在資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃及項(xiàng)目公司中間還存在一層特殊目的公司（SPV），但該部分基金均采用由項(xiàng)目公司反向吸收合并SPV的操作方式，以最終達(dá)到監(jiān)管要求的減少架構(gòu)層級(jí)之目的。

三、基礎(chǔ)設(shè)施基金架構(gòu)搭建過程中的重點(diǎn)關(guān)注問題

（一）基礎(chǔ)資產(chǎn)重組的主要方式

基礎(chǔ)資產(chǎn)重組，是使項(xiàng)目公司單獨(dú)持有基礎(chǔ)資產(chǎn)，以達(dá)到基礎(chǔ)設(shè)施基金通過資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃收購項(xiàng)目公司100%股權(quán)即可完全持有基礎(chǔ)資產(chǎn)之目的，同時(shí)也是為之后優(yōu)化項(xiàng)目公司股權(quán)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)成本做準(zhǔn)備。結(jié)合實(shí)踐，基礎(chǔ)資產(chǎn)重組通常采用以下幾種方式：

1. 資產(chǎn)出資

我國《公司法》規(guī)定，“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；……對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定”。

根據(jù)該規(guī)定，在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金前，原始權(quán)益人可以通過資產(chǎn)出資方式（即原始權(quán)益人以標(biāo)的基礎(chǔ)資產(chǎn)(非貨幣性資產(chǎn))直接出資設(shè)立新的項(xiàng)目公司，或者以標(biāo)的基礎(chǔ)資產(chǎn)(非貨幣性資產(chǎn))對(duì)原項(xiàng)目公司進(jìn)行增資擴(kuò)股）來對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行重組。如建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT即采用以基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股的方式：中關(guān)村軟件園公司（原始權(quán)益人）以標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的房屋所有權(quán)及其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)實(shí)繳出資至項(xiàng)目公司，并辦理前述標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的房屋所有權(quán)及其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)；評(píng)估公司對(duì)增資所涉及的資產(chǎn)和負(fù)債出具了評(píng)估報(bào)告，北京市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)、中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會(huì)就上述增資資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)，中關(guān)村軟件園公司對(duì)項(xiàng)目公司以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資履行完畢國有資產(chǎn)評(píng)估及其核準(zhǔn)程序。

2. 國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

在項(xiàng)目原始權(quán)益人為國有獨(dú)資企業(yè)的情況下，依據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》以及《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》之規(guī)定，可采用國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式、按法定程序?qū)?biāo)的基礎(chǔ)資產(chǎn)剝離至項(xiàng)目公司。

11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT即采用資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)方式使得項(xiàng)目公司獲得基礎(chǔ)資產(chǎn)（現(xiàn)代物流中心和世紀(jì)物流園）：根據(jù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的《清產(chǎn)核資專項(xiàng)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告》、鹽田港集團(tuán)（原始權(quán)益人）與項(xiàng)目公司簽署的《無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議》、鹽田港集團(tuán)出具的內(nèi)部董事會(huì)決議以及鹽田港集團(tuán)向項(xiàng)目公司出具的《關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)現(xiàn)代物流中心和世紀(jì)物流園的通知》，鹽田港集團(tuán)向項(xiàng)目公司無償劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，自項(xiàng)目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的日期(“資產(chǎn)交割日”)起，項(xiàng)目公司正式成為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)人；完成前述資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后，項(xiàng)目公司就基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)取得了可以整體轉(zhuǎn)讓、且未附帶抵押限制的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。

該種方式下需關(guān)注：1）主體，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該方式只適用于項(xiàng)目原始權(quán)益人為國有獨(dú)資企業(yè)的情況；2）涉稅，如土地增值稅、企業(yè)所得稅，見本部分第8點(diǎn)。

3. 公司分立

我國《公司法》允許公司分立并對(duì)其財(cái)產(chǎn)作相應(yīng)的分割，公司分立應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單并在法定期限內(nèi)通知債權(quán)人并在報(bào)紙上公告，通常公司分立前的債務(wù)由分立后的公司承擔(dān)連帶責(zé)任，但公司在分立前與債權(quán)人另有約定的除外。

11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT即采用公司分立方式使得項(xiàng)目公司獲得基礎(chǔ)資產(chǎn)（原始權(quán)益人通過把標(biāo)的基礎(chǔ)資產(chǎn)所在原項(xiàng)目公司分立、剝離原項(xiàng)目公司資產(chǎn)并分別裝入派生分立的新項(xiàng)目公司，原始權(quán)益人取得新項(xiàng)目公司的股權(quán)，從而達(dá)到通過新項(xiàng)目公司持有標(biāo)的基礎(chǔ)資產(chǎn)之目的）。該項(xiàng)目的項(xiàng)目公司包括深圳市萬融大廈管理有限公司、深圳市萬海大廈管理有限公司兩家，均由招商創(chuàng)業(yè)派生分立，兩家項(xiàng)目公司分別持有萬融大廈、萬海大廈的全部租賃權(quán)益，分立及裝入基礎(chǔ)資產(chǎn)的過程為：先由招商創(chuàng)業(yè)股東招商蛇口（原始權(quán)益人）作出對(duì)招商創(chuàng)業(yè)進(jìn)行分立、存續(xù)公司減少注冊(cè)資本的股東決定，招商創(chuàng)業(yè)以派生分立的形式分立為存續(xù)公司招商創(chuàng)業(yè)和包括兩家項(xiàng)目公司在內(nèi)的四家派生分立公司；之后招商創(chuàng)業(yè)通過報(bào)紙向其債權(quán)人公告招商創(chuàng)業(yè)擬進(jìn)行派生分立及減少注冊(cè)資本等相關(guān)事宜；再由招商創(chuàng)業(yè)及招商蛇口簽署《債務(wù)清償及擔(dān)保情況說明》，對(duì)招商創(chuàng)業(yè)分立前的債務(wù)由分立后存續(xù)的招商創(chuàng)業(yè)與派生分立產(chǎn)生的包含項(xiàng)目公司的四家公司向所有債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任進(jìn)行說明；最后由招商創(chuàng)業(yè)、招商蛇口與包括項(xiàng)目公司在內(nèi)的四家派生分立公司共同簽署《招商創(chuàng)業(yè)分立協(xié)議》，并由招商創(chuàng)業(yè)分別與兩家項(xiàng)目公司簽訂協(xié)議，約定兩家項(xiàng)目公司分別享有對(duì)萬融大廈、萬海大廈的全部租賃收益結(jié)算權(quán)，最終完成基礎(chǔ)資產(chǎn)的裝入以及招商創(chuàng)業(yè)的派生分立。

4. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（稅負(fù)重，較少使用）

即原始權(quán)益人將標(biāo)的基礎(chǔ)資產(chǎn)通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司。但此種方式中如資產(chǎn)增值較大(特別是土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)類型)，則涉及的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)較大，因此在實(shí)踐操作中較少使用。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓限制

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的基本條件之一即基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。經(jīng)查閱公開披露的文件資料，11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金所涉基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目大多存在一定的轉(zhuǎn)讓限制，諸如土地使用權(quán)須經(jīng)國土部門批準(zhǔn)方可轉(zhuǎn)讓且地方政府有優(yōu)先購買權(quán)，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)?shù)卣袃?yōu)先購買權(quán)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需由區(qū)產(chǎn)業(yè)部門或區(qū)管理委員會(huì)審核受讓方資格條件的要求，相關(guān)融資文件或特許經(jīng)營許可文件中有轉(zhuǎn)讓限制等等。

該等轉(zhuǎn)讓限制多為項(xiàng)目所在地的地方性要求，且與項(xiàng)目本身存在的特殊情況不無關(guān)系，這就要求在搭建基金架構(gòu)過程中，各參與主體需針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的特殊性，結(jié)合法律、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)等方面的盡職調(diào)查情況，有針對(duì)性的提出解決方案，包括但不限于取得土地出讓人或者相關(guān)主管部門的同意、取得相關(guān)融資債權(quán)人的豁免或者同意等。

（三）項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉國有產(chǎn)權(quán)交易

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人多為國企，計(jì)劃管理人代表專項(xiàng)計(jì)劃向原始權(quán)益人購買項(xiàng)目公司（如設(shè)有SPV則為購買SPV）股權(quán)，即會(huì)涉及國有產(chǎn)權(quán)交易問題。

《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)規(guī)〔2022〕39號(hào)，下稱“39號(hào)文”）施行前，國有產(chǎn)權(quán)交易適用的規(guī)定為《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國資委、財(cái)政部令第32號(hào)，下稱“32號(hào)文”）。32號(hào)文第十三條規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上通過產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)公開進(jìn)行?！钡谌粭l規(guī)定，“以下情形的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式：（一）涉及主業(yè)處于關(guān)系國家安全、國民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域企業(yè)的重組整合，對(duì)受讓方有特殊要求，企業(yè)產(chǎn)權(quán)需要在國有及國有控股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式；（二）同一國家出資企業(yè)及其各級(jí)控股企業(yè)或?qū)嶋H控制企業(yè)之間因?qū)嵤﹥?nèi)部重組整合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)該國家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。”按前述規(guī)定，國有產(chǎn)權(quán)交易以進(jìn)場(chǎng)交易為原則，采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式為例外，只有符合前述第三十一條規(guī)定情形并經(jīng)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)或國家出資企業(yè)審議決策的，方可采用非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。

2022年5月16日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)公布實(shí)施39號(hào)文，該文第一條規(guī)定，“涉及政府或國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)主導(dǎo)推動(dòng)的國有資本布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及專業(yè)化重組等重大事項(xiàng)，企業(yè)產(chǎn)權(quán)在不同的國家出資企業(yè)及其控股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，且對(duì)受讓方有特殊要求的，可以采取協(xié)議方式進(jìn)行。”在32號(hào)文基礎(chǔ)上，新增了一種可以適用非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的情形。

具體到11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金，基本涉及國有產(chǎn)權(quán)交易問題，甚至個(gè)別項(xiàng)目如中航首鋼綠能REIT所涉兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓均屬于國有產(chǎn)權(quán)交易。鑒于該11只基礎(chǔ)設(shè)施基金均在39號(hào)文施行前上市，因此，需按照32號(hào)文規(guī)定，在符合第三十一條規(guī)定情形的情況下方可適用非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓，否則，必須采取進(jìn)場(chǎng)交易方式。實(shí)踐中該11只基礎(chǔ)設(shè)施基金中大部分基礎(chǔ)設(shè)施基金（如東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、滬杭甬杭徽REIT、中航首鋼綠能REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、廣州交投廣河高速REIT、華夏越秀高速公路REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT）是采用經(jīng)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批復(fù)或出具函件（如是原始權(quán)益人集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓則是經(jīng)集團(tuán)內(nèi)部決策并報(bào)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案）的方式來豁免進(jìn)場(chǎng)交易或采用非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT與其他項(xiàng)目有所區(qū)別，沒有通過國資監(jiān)管部門豁免履行國有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易，而是由原始權(quán)益人作出承諾將在基金發(fā)售詢價(jià)公告發(fā)布前履行完畢相關(guān)流程。

在39號(hào)文出臺(tái)后，后續(xù)擬發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施基金中涉及的國有產(chǎn)權(quán)交易，如符合39號(hào)文第一條規(guī)定條件的，按39號(hào)文第三條“國家出資企業(yè)及其子企業(yè)通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)做好可行性分析，合理確定交易價(jià)格，對(duì)后續(xù)運(yùn)營管理責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)防范作出安排，涉及國有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓按規(guī)定報(bào)同級(jí)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。”之規(guī)定，經(jīng)同級(jí)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后即可采取非公開協(xié)議方式進(jìn)行，無需再進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)交易。

（四）股債結(jié)構(gòu)搭建

1. 搭建股債結(jié)構(gòu)的必要性

根據(jù)11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金以及類REITs產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券對(duì)項(xiàng)目公司通常采用“股權(quán)投資+債權(quán)投資”的投資形式。搭建股債結(jié)構(gòu)即是指在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券投資項(xiàng)目公司時(shí)設(shè)置合理的股權(quán)債權(quán)投資比例，而之所以采用這種方式，因其具有如下優(yōu)勢(shì)：

（1）減少企業(yè)所得稅納稅額。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕121號(hào)）的規(guī)定，在債權(quán)投資和股權(quán)投資不超過2比1的比例范圍內(nèi)，項(xiàng)目公司向其股東即專項(xiàng)計(jì)劃支付的股東借款利息可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以扣除，一定程度上減少應(yīng)納所得稅額，有利于增加項(xiàng)目公司可分配利潤、提高投資人的收益。

（2）提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。586號(hào)文要求試點(diǎn)項(xiàng)目需滿足的基本條件包括，“現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%”，《基金指引》中亦有進(jìn)一步的要求。股東借款所形成的利息正好符合現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定這一要求，并且在一定程度上還可以規(guī)避基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營問題導(dǎo)致的現(xiàn)金流不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

2. 搭建股債結(jié)構(gòu)的方式

經(jīng)查閱11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金公開披露的文件資料（其中招募說明書、基金合同等文件并未詳細(xì)披露資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)SPV和/或項(xiàng)目公司的借款金額，無法判斷各項(xiàng)目的股債比），實(shí)踐中搭建股債結(jié)構(gòu)的通常做法，一是在專項(xiàng)計(jì)劃持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)后直接向項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款，如中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、平安交投廣河高速REIT等；二是通過對(duì)項(xiàng)目公司存量債權(quán)的處理來構(gòu)建新的債權(quán)，包括由專項(xiàng)計(jì)劃向項(xiàng)目公司原債權(quán)人收購債權(quán)，或在項(xiàng)目公司原有債權(quán)基礎(chǔ)上，通過專項(xiàng)計(jì)劃向項(xiàng)目公司提供新的股東借款來替換原有債權(quán)，如紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、滬杭甬杭徽REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT等。

股債結(jié)構(gòu)搭建可以在項(xiàng)目公司層面，亦可在SPV 層面，在SPV層面搭建的，可通過由項(xiàng)目公司反向吸收合并SPV的方式，最終由項(xiàng)目公司承繼SPV對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃所負(fù)債務(wù)，如紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華夏越秀高速公路REIT等。

其中較為特殊的構(gòu)建方式，如滬杭甬杭徽REIT是對(duì)項(xiàng)目公司減資來形成對(duì)原始權(quán)益人的應(yīng)付減資款，專項(xiàng)計(jì)劃通過受讓原始權(quán)益人持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)及應(yīng)收減資款債權(quán)，從而對(duì)項(xiàng)目公司形成股權(quán)投資+債權(quán)投資；再如中航首鋼綠能REIT，則是采用遞延支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款+反向吸收合并的方式，具體為：先由首鋼基金新設(shè)SPV并收購首鋼環(huán)境所持項(xiàng)目公司100%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款并不完全支付，SPV未支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款作為首鋼環(huán)境對(duì)SPV享有的債權(quán)，再由首鋼基金受讓首鋼環(huán)境對(duì)SPV享有的債權(quán)，同樣，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款并不完全支付，未支付的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款形成首鋼環(huán)境對(duì)首鋼基金享有的債權(quán)，最后專項(xiàng)計(jì)劃管理人(代表資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃)購買首鋼基金持有的SPV公司100%的股權(quán)以及債權(quán)，首鋼基金取得全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款后向首鋼環(huán)境支付剩余的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，在完成全部收購后，項(xiàng)目公司反向吸收合并SPV并承繼SPV的債權(quán)。

（五）反向吸收合并

基礎(chǔ)設(shè)施基金募集的資金主要用于認(rèn)購資產(chǎn)支持證券，通過專項(xiàng)計(jì)劃持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)。但在原始權(quán)益人原有結(jié)構(gòu)下，項(xiàng)目公司的股東有可能是SPV，該種情況下會(huì)形成基礎(chǔ)設(shè)施基金——專項(xiàng)計(jì)劃——SPV——項(xiàng)目公司的四層架構(gòu)，從便于監(jiān)管、減少基金層級(jí)角度，實(shí)踐中會(huì)通過項(xiàng)目公司對(duì)SPV進(jìn)行反向吸收合并，拿掉SPV以最終達(dá)到基礎(chǔ)設(shè)施基金——專項(xiàng)計(jì)劃——項(xiàng)目公司的三層架構(gòu)。

11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金中，有中航首鋼綠能REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT以及建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT共5個(gè)項(xiàng)目涉及到反向吸收合并操作。經(jīng)工商檢索，截至2022年2月24日，該5個(gè)項(xiàng)目中華安張江光大園REIT、中航首鋼綠能REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT已完成反向吸收合并，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT及建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT尚未完成反向吸收合并。

（六）基礎(chǔ)設(shè)施基金的擴(kuò)募

基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募是指已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施基金的二次發(fā)售，所募集的資金用于收購新的項(xiàng)目資產(chǎn)。對(duì)于原始權(quán)益人，基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募有利于把原始權(quán)益人存量資產(chǎn)繼續(xù)裝入基礎(chǔ)設(shè)施基金，擴(kuò)大資產(chǎn)證券化規(guī)模；在基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品規(guī)模擴(kuò)大的情況下，對(duì)于基金管理人、基金投資者而言，都有利于降低管理成本，提高收入及基金收益水平。

1. 擴(kuò)募資產(chǎn)

對(duì)擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模的要求見本文第一部分（二）3中相關(guān)內(nèi)容。擴(kuò)募資產(chǎn)可以是原始權(quán)益人現(xiàn)有儲(chǔ)備的項(xiàng)目，也可以是原始權(quán)益人從市場(chǎng)上尋找到的新項(xiàng)目。

11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金中，，僅中航首鋼綠能REIT在《招募說明書》中對(duì)擬擴(kuò)募項(xiàng)目予以披露：目前后續(xù)擬擴(kuò)募項(xiàng)目主要包括北京首鋼新能源發(fā)電項(xiàng)目(生活垃圾二期)，基金管理人將尋找更多合適標(biāo)的裝入基金，并附有北京首鋼新能源發(fā)電項(xiàng)目總投資額、建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模等信息。

2. 擴(kuò)募發(fā)售要求和程序

根據(jù)《中華人民共和國證券投資基金法》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第2號(hào)——發(fā)售業(yè)務(wù)(試行)》《基金指引》之規(guī)定：擴(kuò)募需符合基金運(yùn)營業(yè)績良好、基金管理人最近二年內(nèi)沒有因違法違規(guī)行為受到行政處罰或者刑事處罰、基金份額持有人大會(huì)決議通過等條件；基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募，可以向原基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人配售份額，也可以向不特定對(duì)象或特定對(duì)象發(fā)售；金額低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加持有人大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán)的二分之一以上表決通過；金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的擴(kuò)募，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán)的三分之二以上表決通過；公募REITs擴(kuò)募基金管理人應(yīng)當(dāng)向證監(jiān)會(huì)辦理變更注冊(cè)，并向交易所提出申請(qǐng)，取得交易所無異議函。

（七）回收資金用途安排

40號(hào)文及586號(hào)文均對(duì)原始權(quán)益人通過轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施所回收資金的用途有明確要求，包括：回收資金的使用應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策并明確具體用途和相應(yīng)金額；回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用；鼓勵(lì)將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項(xiàng)目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。

11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金的招募說明書顯示，原始投資人均對(duì)回收資金的用途予以了披露且用途符合前述要求，例如：博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT，明確基金原始權(quán)益人招商蛇口轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目回收資金用途主要用于投資新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，募集資金投資項(xiàng)目包括招商局智慧城A5、C地塊一期和二期項(xiàng)目、武漢高新網(wǎng)谷園區(qū)項(xiàng)目、杭州運(yùn)河網(wǎng)谷項(xiàng)目、青島網(wǎng)谷匯智園項(xiàng)目及海門開發(fā)區(qū)郵輪配套產(chǎn)業(yè)園，并具體介紹了投資項(xiàng)目的所屬行業(yè)、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、總投資、預(yù)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益和前期工作進(jìn)展等；華夏越秀高速公路REIT，原始權(quán)益人于2021年10月14日出具《越秀（中國）交通基建投資有限公司關(guān)于募投項(xiàng)目真實(shí)性的承諾函》，承諾越秀中國在符合法律法規(guī)要求的前提下，將積極響應(yīng)國家基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板工作，擬將全部凈回收資金用于粵港澳大灣區(qū)補(bǔ)短板項(xiàng)目廣東省廣州市北二環(huán)高速改擴(kuò)建項(xiàng)目，越秀中國承諾上述項(xiàng)目真實(shí)存在，投資決策程序符合有關(guān)規(guī)定，募集資金用途真實(shí)并符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，回收資金主要用于中關(guān)村工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目及中關(guān)村（京西）人工智能科技園I期項(xiàng)目，并附有兩個(gè)項(xiàng)目的基本資料。

（八）相關(guān)稅務(wù)處理

傳統(tǒng)境外REITs的標(biāo)志性特點(diǎn)即是享有稅收優(yōu)惠，并且在現(xiàn)實(shí)操作層面，稅務(wù)問題的處理也直接關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施基金的成敗。在11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)行時(shí)，我國尚未有針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的專門稅收政策，《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》為后補(bǔ)的規(guī)定，于2022年1月發(fā)布但在2021年1月1日即生效，無疑對(duì)于已發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施基金及后續(xù)擬發(fā)基金均是一項(xiàng)重大利好。

《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》全文僅五條、600余字，內(nèi)容不多，但對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金設(shè)立前、設(shè)立階段、運(yùn)營、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收均給出了原則性的規(guī)定，現(xiàn)作簡(jiǎn)要解析如下：

1. 設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施基金前（原始權(quán)益人對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的重組，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司均不確認(rèn)所得、不征收企業(yè)所得稅）

通常情況下，原始權(quán)益人并不僅僅持有運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)的資產(chǎn)，還會(huì)同時(shí)持有運(yùn)營其它資產(chǎn)，因此，在設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施基金前，原始權(quán)益人很可能需要結(jié)合其自身情況，將標(biāo)的資產(chǎn)與其它資產(chǎn)進(jìn)行分離并將標(biāo)的資產(chǎn)裝入項(xiàng)目公司，此即原始權(quán)益人對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的重組，該環(huán)節(jié)中原始權(quán)益人即會(huì)面臨相關(guān)稅負(fù)成本。在《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》出臺(tái)前，通常適用《企業(yè)所得稅法》《個(gè)人所得稅法》《土地增值稅法》《印花稅法》等基本稅法處理，在特定條件下原始權(quán)益人才能依據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）、《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)）的相關(guān)之規(guī)定適用所得稅特殊性稅務(wù)處理。

現(xiàn)《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》明確，原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)，直接適用特殊性稅務(wù)處理，資產(chǎn)增值部分不交所得稅，即項(xiàng)目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定；原始權(quán)益人取得項(xiàng)目公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司均不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。

2. 基礎(chǔ)設(shè)施基金設(shè)立階段（原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，當(dāng)期暫不繳納企業(yè)所得稅，收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納且可扣除自持部分比例對(duì)應(yīng)的增值）

原始權(quán)益人在基礎(chǔ)設(shè)施基金設(shè)立階段，需要向基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃或SPV（但最終仍是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，該環(huán)節(jié)中會(huì)因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估增值而使得原始權(quán)益人需就增值部分繳納企業(yè)所得稅。

《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》明確，原始權(quán)益人將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給基礎(chǔ)設(shè)施基金而實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施基金完成募資、原始權(quán)益人收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納，并且可扣除戰(zhàn)略配售自持部分比例對(duì)應(yīng)的增值，戰(zhàn)略配售自持部分遞延至未來實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)再繳納企業(yè)所得稅。原始權(quán)益人通過二級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購（增持）該基礎(chǔ)設(shè)施基金份額后再減持的，按照“先進(jìn)先出”原則認(rèn)定優(yōu)先處置原戰(zhàn)略配售的份額并進(jìn)行納稅。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)營、分配階段（仍按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)執(zhí)行）

《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》明確指出基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)營、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收，仍按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

在基礎(chǔ)設(shè)施基金的運(yùn)營和分配環(huán)節(jié)，涉稅主體包括項(xiàng)目公司、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施基金及基金投資人。項(xiàng)目公司層面，其股東是資產(chǎn)支持計(jì)劃還是原始權(quán)益人，并不會(huì)影響其稅種、稅率及納稅額；基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施基金及基金投資人層面的稅收規(guī)定相對(duì)明確，且此次并未給出額外的稅收優(yōu)惠政策，如何核減各層級(jí)的稅賦、降低投資人的投資成本，從而使基礎(chǔ)設(shè)施基金更為符合國際慣例，期待國家稅務(wù)局后續(xù)作出進(jìn)一步規(guī)定。

4. 其他需要關(guān)注的點(diǎn)（實(shí)施時(shí)間，以及土地增值稅仍無明確規(guī)定）

（1）《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》第五條明確寫明，“本公告自2021年1月1日起實(shí)施。2021年1月1日前發(fā)生的符合本公告規(guī)定的事項(xiàng)，可按本公告規(guī)定享受相關(guān)政策?！睋?jù)此，目前所有的基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)項(xiàng)目均可享受前述政策，此前已繳納相關(guān)稅費(fèi)但依據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》規(guī)定無需納稅的，理論上可以申請(qǐng)退稅，但具體還有待國家稅務(wù)總局進(jìn)一步發(fā)文通知。

（2）《基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)稅收政策》目前只對(duì)企業(yè)所得稅作原則性規(guī)定，對(duì)于資產(chǎn)重組、運(yùn)營環(huán)節(jié)中的土地增值稅問題，未有涉及。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（執(zhí)行期限為2021年1月1日至2023年12月31日），標(biāo)的基礎(chǔ)資產(chǎn)里包含土地、房產(chǎn)類資產(chǎn)的，只有在原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司都屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)，才能享受免征土地增值稅。結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施基金的底層資產(chǎn)明確排除了住宅及商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，11只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金中原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司均不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們認(rèn)為應(yīng)均可享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。但如此后的試點(diǎn)項(xiàng)目中原始權(quán)益人和/或項(xiàng)目公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，是否能夠免征土地增值稅，還有待實(shí)踐驗(yàn)證。